Kontynuujemy serię publikacji dot. ugód proponowanych frankowiczom przez Banki. Hasłem „spotkajmy się w połowie drogi” mBank reklamuje program ugód, wdrożony w celu masowego rozwiązania sporów z frankowiczami.
W publikacji sprawdzamy szczegóły propozycji w odniesieniu do umowy przesłanej do analizy przez jednego z naszych klientów. Sprawdzamy – z czym tak naprawdę wiąże się propozycja porozumienia.
Umowa z 2004 r. a ugoda w 2022 r.
Pan Michał w grudniu 2004 r. zawarł umowę kredytu na kwotę 250.000,00 zł. Zgodnie z jej założeniami, Miała ona obowiązywać 312 miesięcy, przy założeniu oprocentowania opartego na wskaźniku LIBOR3M (obecnie SARON3M) i marży na poziomie 1,36%.
Po ponad 17 latach spłaty:
- saldo zadłużenia wynosi (na grudzień 2021 r.) we frankach szwajcarskich około 44.883,60 CHF (po przeliczeniu na PLN po kursie średnim NBP – 198.991,44 zł.).
- rata bieżąca wynosi koło 2.150,00 zł.
Co zatem zakłada propozycja ugody ze strony mBanku?
„Połowa drogi” – kto na tym skorzysta?
Jakie są szczegóły propozycji mBanku? Ugoda zakładałaby umorzenie połowy różnicy pomiędzy aktualnym zadłużeniem, a teoretycznym saldem kredytu (tj. przy założeniu, że od początku był on złotówkowy).
Na przykładzie umowy p. Michała:
- Bieżące saldo w przeliczeniu na złotówki wynosi 198.991,44 zł;
- Gdyby kredyt był od początku złotówkowy – bieżące zadłużenie wyniosłoby 88.084,66 zł.
- Różnica pomiędzy kwotami z pkt. 1 i 2 wynosi 110.906,78 zł.
- Saldo wyrażone w pkt. 1 – 198.991,44 zł – zostałoby obniżone o połowę ww. kwoty z pkt. 3 – tj. o 55.453,39 zł;
- Saldo kredytu po ugodzie wyniosłoby zatem 140.977,73 zł.
Podobnie jak PKO BP – w przygotowanej symulacji wszelkie nadpłaty i niedopłaty rozliczane są na bieżąco wraz z kolejnymi ratami. Oznacza to, że przez pierwszy okres trwania umowy – gdy umowa frankowa była korzystniejsza – wystąpiłaby niedopłata względem kredytu złotówkowego. Ta niedopłata zwiększałaby saldo zadłużenia.
W praktyce oznacza to, że saldo kredytu zgodnie z symulacją mBanku realnie malałoby dopiero po 7 latach od rozpoczęcia trwania kredytu. Wcześniej bowiem saldo rosłoby poprzez rozliczanie niedopłaty.
Po przyjęciu propozycji mBanku:
- saldo zadłużenia wyniosłoby 140.977,73 zł;
- bieżąca rata wynosiłaby 1 573,49 zł.
To „spotkanie w połowie drogi” oznacza zatem, że Bank umorzyłby jedynie połowę różnicy pomiędzy aktualnym saldem, a saldem zadłużenia wynikającym z przeliczenia kredytu na złotówki. Nie zwróciłby dodatkowo żadnej kwoty tytułem nadpłaty.
Oprocentowanie i wysokość raty
Ugoda dodatkowo zakłada przejście na oprocentowanie oparte na formule WIBOR3M + marża. Na dzień przedstawienia propozycji, wynosiłoby ono 3,35% (1,99%+1,36%).
Od momentu przedstawienia propozycji przez Bank, WIBOR3M zdążył już podwyższyć się do kwoty 2,89% (stan na 24.01.2022 r.). Oznacza to, że oprocentowanie wzrosłoby do 4,25%.
Co więcej, sam Bank przedstawia w symulacji, jak wyglądałoby oprocentowanie w perspektywie przewidywanych wzrostów wskaźnika. I tak, przyjmując teoretyczne wartości WIBOR3M na poziomie:
- 3% – rata wynosi 1 573,49 zł,
- 5% – rata wynosi 1 707,52 zł,
- 10% – rata wynosi 2 071,80 zł.
Jak wynika z ww. perspektywy – realnym zagrożeniem jest nie tylko powrót do wysokości raty na poziomie bieżącym, ale nawet jej podwyższenie.
Bank proponuje przejście na stałe, podwyższone oprocentowanie na okres 5 lat – ale jest to rozwiązanie tymczasowe. Nie wiadomo też, czy propozycja pozostanie aktualna wraz z konsekwentnym wzrostem WIBORu.
Ryzyko zmienności kursu waluty zostanie zatem de facto zastąpione ryzykiem zmiennej stopy procentowej.
Realne dla oceny wysokości bieżącej raty po ugodzie jest zatem przyjęcie kwoty 1.573,49 zł, w perspektywie kolejnych wzrostów WIBOR3M.
Ugoda a nieważność i odfrankowienie – co można zyskać?
Umowa p. Michała zawiera klauzule niedozwolone – pozwala to na wystąpienie do Sądu w celu podważenia umowy kredytu.
Skutki nieważności i odfrankowienia zostały szczegółowo omówione w publikacji:
Pamiętać należy o podstawowych założeniach:
Stwierdzenie nieważności – Bank zwraca równowartość wpłaconych rat oraz koniecznością rozliczenia się z udostępnionego kapitału. Kredytobiorca przestaje spłacać kredyt i hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej.
W przypadku pana Michała – wpłacił on na rzecz Banku około 300.000,00 zł i otrzymał 250.000,00 zł tytułem kredytu. Realnie otrzymałby zatem zwrot 50.000,00 zł.
Odfrankowienie – obniżone zostaje saldo zadłużenia. Zwrócone zostają nadpłaty, a umowa jest kontynuowana przy korzystnym oprocentowaniu.
W przypadku pana Michała – saldo obniży się do ok. 100.000,00 zł, do zwrotu będzie kwota około 52.000,00 zł. Aktualna rata wynosić będzie zaś 947,42 zł.
Poniżej przedstawiamy zestawienie skutków wystąpienia do sądu w zestawieniu z propozycją ugody.
| Saldo | Rata | Zwrot nadpłat | Zysk | |
| Ugoda | 140 977,73 zł | 1 573,49 zł | 0,00 zł | 55.453,39 zł (obniżenie salda) |
| Unieważnienie | 0,00 zł | 0,00 zł | 50.000,00 zł | 248.991,44 zł (brak kredytu + nadpłata) |
| Odfrankowienie | 100.00000 zł | 947,42 zł | 52.000,00 zł | 150.991,44 (obniżenie salda + nadpłata) |
Podsumowanie – czy ugoda jest korzystna?
Podsumowując, z zawarciem ugody wiążą się zarówno wady i jak i zalety w porównaniu z sądowym podważeniem umowy:
| Działanie | Zalety | Wady |
| Ugoda | – Obniżenie salda zadłużenia; – Usunięte zostaje ryzyko zmiany kursu CHF | – Ryzyko podwyższenia raty w wyniku zmiany oprocentowania; – Brak możliwości negocjowania warunków ugody z Bankiem; – Brak zwrotu nadpłaty. |
| Unieważnienie | – Brak kredytu; – Kredytobiorca otrzymuje zwrot nadpłaty; – Wykreślenie hipoteki z KW | – Konieczność zwrotu kapitału na rzecz Banku; |
| Odfrankowienie | – Obniżenie salda zadłużenia; – Kredytobiorca otrzymuje zwrot nadpłaty; – Utrzymane zostaje niskie oprocentowanie kredytu. | – Konieczna jest dalsza spłata zadłużenia |
Pan Michał otrzymał od Xaltum informacje na temat tego, co może zyskać w każdym wariancie oraz jakie ryzyka się z tym wiążą.
Każdy z frankowiczów musi ocenić przy tym, które z rozwiązań problemu z kredytem jest dla niego korzystne. Istotne jest przede wszystkim, by decyzja ta poprzedzona była pełnymi informacjami na temat jej skutków.
